5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)全面擴(kuò)容到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及與其相關(guān)的建筑業(yè)，稅率由營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5%和3%提升到增值稅的11%。

每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變動(dòng)，都會(huì)引發(fā)全社會(huì)的極大關(guān)注。營(yíng)改增改革實(shí)行后，稅率變動(dòng)和征收方式變化，可能對(duì)市民將會(huì)帶來哪些影響？對(duì)樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響？

新政：營(yíng)改增細(xì)則出臺(tái)

2016年3月23日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了，《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

3月24日，營(yíng)改增新政出臺(tái)，“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅“。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

而對(duì)于北上廣深等四個(gè)一線城市，政策規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

釋疑一：買賣房會(huì)多交稅嗎？

對(duì)于此次營(yíng)改增首次涉及自然人繳納增值稅征管，大家關(guān)注最多的還是二手房的交易。

近日，市民鄧先生心中的石頭終于落地。此前，市場(chǎng)對(duì)5月1日房地產(chǎn)等行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的計(jì)稅方式的諸多猜測(cè)，讓鄧先生擔(dān)心自己購(gòu)買于90年代的一套房屋，如按增值部分繳納稅款，稅費(fèi)會(huì)大幅上升。記者了解到，和鄧先生有著同樣擔(dān)憂的人不在少數(shù)。

對(duì)此，3月24日，財(cái)政部公布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》做出明確規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，這意味著，眉山適用該規(guī)定，二手房交易營(yíng)改增后，將完全平移現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。從目前來看，這種政策的平移不僅不會(huì)帶來稅負(fù)增加，事實(shí)上，部分二手房可能還會(huì)少交一部分稅費(fèi)。

釋疑二：房?jī)r(jià)上漲嗎？

近段時(shí)間，眉山二手房市場(chǎng)明顯回暖，目前二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。近期到房產(chǎn)部門與中介機(jī)構(gòu)咨詢的人數(shù)成倍增長(zhǎng)，其中詢問的問題多與營(yíng)改增有關(guān)。

在去庫(kù)存的大背景下，不斷出臺(tái)的樓市新政包括營(yíng)改增在內(nèi)，對(duì)提振行業(yè)信心都有著積極作用，都會(huì)不同程度上刺激買方市場(chǎng)的需求釋放，同時(shí)也讓賣方市場(chǎng)對(duì)未來走勢(shì)充滿期待。所以，供需關(guān)系的變化反應(yīng)到市場(chǎng)就是價(jià)格波動(dòng)。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對(duì)剛需和改善性需求的消化。

不過，顯然營(yíng)改增不會(huì)對(duì)一二手樓市價(jià)格造成沖擊，這是因?yàn)槎愂兆兓瘜?duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，但并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)本質(zhì)上是由供求關(guān)系決定。

影響：利好商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存

“營(yíng)改增”改革后，如果企業(yè)購(gòu)買房屋，將可以用取得的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣費(fèi)用。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，新政策實(shí)施后，大大減輕企業(yè)稅負(fù)。這將鼓勵(lì)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫(kù)存。有媒體報(bào)道，“企業(yè)將會(huì)加入搶房大軍中”。

對(duì)此，熟悉眉山樓市的業(yè)內(nèi)分析指出，“營(yíng)改增”政策將不動(dòng)產(chǎn)納入了抵扣范圍，一定程度上有利于企業(yè)抵扣當(dāng)期稅額，但“企業(yè)將會(huì)加入搶房大軍中”的說法顯得夸大其詞。

企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)在可以抵稅，意味著企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)的成本將降低，而企業(yè)又可以用不動(dòng)產(chǎn)作為固定資產(chǎn)進(jìn)行融資，保障企業(yè)資金鏈條的正常運(yùn)作。因此部分企業(yè)或?qū)倪@個(gè)出發(fā)點(diǎn)購(gòu)置廠房、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)，一些想要改善辦公條件的企業(yè)，也有可能受此新政刺激而出手購(gòu)置新辦公樓。

不過，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進(jìn)流動(dòng)和降低庫(kù)存。該業(yè)內(nèi)人士指出，新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，因此營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。