發(fā)布時(shí)間:2021-04-23 00:24:04 人氣:541 | |
5月1日起,營(yíng)改增試點(diǎn)全面擴(kuò)容到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及與其相關(guān)的建筑業(yè),稅率由營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5%和3%提升到增值稅的11%。 每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變動(dòng),都會(huì)引發(fā)全社會(huì)的極大關(guān)注。營(yíng)改增改革實(shí)行后,稅率變動(dòng)和征收方式變化,可能對(duì)市民將會(huì)帶來哪些影響?對(duì)樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響? 新政:營(yíng)改增細(xì)則出臺(tái) 2016年3月23日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了,《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),自2016年5月1日起,在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍,由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。 3月24日,營(yíng)改增新政出臺(tái),“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅“。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 而對(duì)于北上廣深等四個(gè)一線城市,政策規(guī)定:個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。 釋疑一:買賣房會(huì)多交稅嗎? 對(duì)于此次營(yíng)改增首次涉及自然人繳納增值稅征管,大家關(guān)注最多的還是二手房的交易。 近日,市民鄧先生心中的石頭終于落地。此前,市場(chǎng)對(duì)5月1日房地產(chǎn)等行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的計(jì)稅方式的諸多猜測(cè),讓鄧先生擔(dān)心自己購(gòu)買于90年代的一套房屋,如按增值部分繳納稅款,稅費(fèi)會(huì)大幅上升。記者了解到,和鄧先生有著同樣擔(dān)憂的人不在少數(shù)。 對(duì)此,3月24日,財(cái)政部公布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》做出明確規(guī)定,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。 上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),這意味著,眉山適用該規(guī)定,二手房交易營(yíng)改增后,將完全平移現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。從目前來看,這種政策的平移不僅不會(huì)帶來稅負(fù)增加,事實(shí)上,部分二手房可能還會(huì)少交一部分稅費(fèi)。 釋疑二:房?jī)r(jià)上漲嗎? 近段時(shí)間,眉山二手房市場(chǎng)明顯回暖,目前二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。近期到房產(chǎn)部門與中介機(jī)構(gòu)咨詢的人數(shù)成倍增長(zhǎng),其中詢問的問題多與營(yíng)改增有關(guān)。 在去庫(kù)存的大背景下,不斷出臺(tái)的樓市新政包括營(yíng)改增在內(nèi),對(duì)提振行業(yè)信心都有著積極作用,都會(huì)不同程度上刺激買方市場(chǎng)的需求釋放,同時(shí)也讓賣方市場(chǎng)對(duì)未來走勢(shì)充滿期待。所以,供需關(guān)系的變化反應(yīng)到市場(chǎng)就是價(jià)格波動(dòng)。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對(duì)剛需和改善性需求的消化。 不過,顯然營(yíng)改增不會(huì)對(duì)一二手樓市價(jià)格造成沖擊,這是因?yàn)槎愂兆兓瘜?duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響,但并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià),而房?jī)r(jià)本質(zhì)上是由供求關(guān)系決定。 影響:利好商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存 “營(yíng)改增”改革后,如果企業(yè)購(gòu)買房屋,將可以用取得的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣費(fèi)用。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,新政策實(shí)施后,大大減輕企業(yè)稅負(fù)。這將鼓勵(lì)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,利好商業(yè)地產(chǎn),有利于樓市去庫(kù)存。有媒體報(bào)道,“企業(yè)將會(huì)加入搶房大軍中”。 對(duì)此,熟悉眉山樓市的業(yè)內(nèi)分析指出,“營(yíng)改增”政策將不動(dòng)產(chǎn)納入了抵扣范圍,一定程度上有利于企業(yè)抵扣當(dāng)期稅額,但“企業(yè)將會(huì)加入搶房大軍中”的說法顯得夸大其詞。 企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)在可以抵稅,意味著企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)的成本將降低,而企業(yè)又可以用不動(dòng)產(chǎn)作為固定資產(chǎn)進(jìn)行融資,保障企業(yè)資金鏈條的正常運(yùn)作。因此部分企業(yè)或?qū)倪@個(gè)出發(fā)點(diǎn)購(gòu)置廠房、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等不動(dòng)產(chǎn),一些想要改善辦公條件的企業(yè),也有可能受此新政刺激而出手購(gòu)置新辦公樓。 不過,營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說,最直接的利好在于促進(jìn)流動(dòng)和降低庫(kù)存。該業(yè)內(nèi)人士指出,新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣,這將鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn),對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,也便于它把稅負(fù)傳遞給下家,因此營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。 |